基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）是近几年继地方政府专项债券项目后，国家为地方政府经济建设所需资金来源而筹划的一项极具战略意义的金融工具。首批9单试点项目于2021年6月21日在沪深交易所上市，第二批2单项目于12月14日、17日上市，基础设施（REITs）产业发展有序推进，在资本市场的万亿级别大幕已经开启。

迄今两批次共11单项目中，中金普洛斯仓储物流项目为外商投资性质，具有象征意义。其余项目均为国企，作为国资下属的原始权益人通过发行基础设施不动产投资信托基金（REITs），究竟获得了多少实质利益，我们通过数据进行分析。

其一是资金回笼情况。项目的底层资产，经资产重组以风险隔离，并股权转让后，再发行基础设施不动产投资信托基金（REITs）。项目原始权益人通过释放股权获得资金，下表对第一批9单项目进行揭示。

首批基础设施（REITs）项目估值与资金回笼情况表

上表按释放股权后，原始权益人作为战略投资者回购而保留的股权份额占比进行排序，最高的为浙商证券沪杭甬高速项目，持股占比56.83%，最低的为中金普洛斯、华安张江光大园、红土创新盐田港三个项目，均为20%。

实际净回收资金项，需要注意的是，已经包含了偿还存量银行贷款等债务因素，如平安广州交投广河高速项目，偿还项目贷款25亿元；即：释放股权为100%-51%=49%，获得资金=25亿+18.43亿=43.43亿。

实际净回收资金最多的中金普洛斯项目，为42.96亿，底层资产帐面价值11.81亿，净回收资金/资产帐面价值为364%，为所有项目中最高。博时招商蛇口产业园项目其次，底层资产帐面价值4.4亿，净回收资金11.6亿，净回收资金/资产帐面价值为264%。

其二是股权（基金份额）增值情况。原始权益人在保留部分股权的同时，接受基金管理人委托，维持对项目的运营管理。这部分股权，原始权益人持有的20%部分需要锁定五年，超过20%以上部分需要锁定3年。从投资者角度来说，除了分红收益以外，自然是更期待股权价格在二级市场的表现。详见下表。

基础设施（REITs）项目上市表现情况

第二批次的建信中关村与华夏越秀高速上市后十数个交易日，分别取得39.09%、28.08%的涨幅。第一批次的9单项目，上市后约半年时间，富国首创水务涨幅最高，为45.95%；其余项目除了广河高速基本维持在发行价以外，涨幅在18%-37%之间。在锁定期满后，原始权益人可以视届时市场价格以及企业战略发展需要，决定是否继续出售股权或出售多少，以满足项目建设的资金需求。